Em importante julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.391), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que os créditos decorrentes de cotas condominiais possuem natureza extraconcursal, mesmo quando constituídos antes do pedido de recuperação judicial.
Na prática, a decisão afasta a submissão dessas dívidas ao processo recuperacional, permitindo que os condomínios promovam a cobrança e a execução diretamente perante o juízo competente, sem necessidade de habilitação no quadro geral de credores ou sujeição ao plano de recuperação aprovado.
A controvérsia girava em torno da interpretação dos artigos 49 e 84 da Lei nº 11.101/2005. Com a definição da tese repetitiva, o STJ reforçou a natureza propter rem das obrigações condominiais, ou seja, obrigações vinculadas ao próprio imóvel e não exclusivamente à pessoa do devedor.
O entendimento produz efeitos relevantes para o mercado imobiliário. Condomínios residenciais e comerciais passam a contar com maior segurança jurídica para recuperação de valores inadimplidos, sem depender do andamento de processos recuperacionais que, muitas vezes, se estendem por anos.
Por outro lado, empresas em recuperação judicial que possuam imóveis sujeitos ao pagamento de despesas condominiais precisarão considerar esse passivo de forma ainda mais estratégica, já que tais créditos poderão ser exigidos independentemente das condições previstas no plano de recuperação.
A decisão prestigia a proteção da coletividade condominial, evitando que os demais condôminos suportem os efeitos financeiros da inadimplência de empresas em crise e assegurando a continuidade da manutenção e operação dos empreendimentos.
Trata-se de precedente de grande relevância para incorporadoras, administradoras de condomínios, fundos imobiliários, investidores e empresas em recuperação judicial, consolidando uma interpretação que tende a impactar significativamente a gestão de passivos imobiliários nos próximos anos.
