O inadimplemento de cotas condominiais em imóveis financiados sob o regime de Alienação Fiduciária tornou-se um dos maiores gargalos jurídicos para a saúde financeira dos condomínios. O conflito é evidente: de um lado, a natureza propter rem da dívida, que teoricamente acompanharia o imóvel; de outro, a blindagem patrimonial da Lei 9.514/97, que mantém a propriedade sob a titularidade do banco credor, e não do morador devedor.
Atualmente, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) impõe um balde de água fria nas pretensões de síndicos e administradoras. A Corte Superior mantém o entendimento de que, como o imóvel pertence ao credor fiduciário (banco), este não pode responder pelas dívidas contraídas pelo devedor fiduciante. A consequência prática é a impossibilidade de penhorar o imóvel em si, restando ao condomínio apenas a penhora dos “direitos aquisitivos” do devedor.
Essa distinção técnica gera um grave problema de efetividade processual. Leiloar “direitos aquisitivos” significa, na prática, vender a posição contratual do devedor. O arrematante não leva a propriedade plena; ele “compra” o direito de assumir a dívida do financiamento e continuar pagando o banco. Dada a complexidade e o risco financeiro, esses leilões frequentemente terminam desertos (sem interessados), tornando a execução inócua e perpetuando o prejuízo da coletividade condominial.
Embora existam vozes dissonantes na doutrina e julgados isolados em Tribunais Estaduais tentando aplicar a primazia do crédito condominial, sob o argumento de que sem a manutenção do prédio, a própria garantia do banco perece, o STJ permanece firme na proteção do sistema de garantias fiduciárias. Para o Tribunal, flexibilizar essa regra poderia encarecer o crédito imobiliário no país. Diante desse cenário desafiador, a estratégia jurídica dos condomínios precisa ser cirúrgica. Mais do que ajuizar execuções automáticas, é necessário monitorar o saldo devedor do financiamento e atuar com expertise processual, avaliando se a penhora de direitos trará resultado ou se existem outros ativos do devedor passíveis de constrição
