A recente suspensão judicial dos efeitos da Resolução COFECI nº 1.551/2025 reacendeu o debate sobre os contornos jurídicos da tokenização de imóveis no Brasil. A norma pretendia instituir um sistema próprio de “transações imobiliárias digitais”, com credenciamento de plataformas, agentes de custódia e emissão de tokens lastreados em imóveis. Entretanto, a decisão da 21ª Vara Federal Cível do Distrito Federal entendeu que o COFECI extrapolou sua competência normativa ao disciplinar matérias que pertencem ao âmbito federal, especialmente aquelas ligadas ao Direito Civil, aos Registros Públicos e à governança do Sistema Eletrônico de Registros Imobiliários. Assim, a liminar evidencia que a inovação tecnológica não pode se sobrepor ao arcabouço institucional responsável pela segurança jurídica da propriedade imobiliária.
A tokenização, embora represente uma tendência global e ofereça oportunidades de democratização do acesso a investimentos imobiliários, esbarra em desafios estruturais. No Brasil, a validade dos atos que constituem, transferem ou gravam direitos reais depende do registro perante o cartório competente. Qualquer mecanismo que busque criar, negociar ou fragmentar esses direitos precisa convergir para a matrícula imobiliária, sob pena de instaurar um sistema paralelo, sem eficácia jurídica plena. Foi justamente essa preocupação que motivou a atuação do ONR e de diversas entidades do setor, que enxergaram na resolução um risco de desarticulação do regime registral.
Do ponto de vista dos clientes, sejam adquirentes, incorporadores ou investidores, a controvérsia revela a importância de cautela diante de modelos que prometem agilidade ou modernização, mas que ainda carecem de fundamento normativo seguro. A tecnologia pode, de fato, aprimorar fluxos, aumentar transparência e reduzir custos operacionais, porém não elimina as etapas essenciais de constituição da propriedade. O episódio evidencia que, apesar da evolução digital, a formalização imobiliária continua ancorada na matrícula, que permanece como única fonte oficial e pública de verdade jurídica sobre o imóvel. Em conclusão, a tokenização imobiliária pode se tornar uma ferramenta relevante para o mercado brasileiro, desde que desenvolvida em harmonia com o sistema registral e com respeito às competências legais de cada órgão. A suspensão da Resolução COFECI 1.551/2025 não rejeita a inovação, pelo contrário, reafirma que ela deve avançar dentro de marcos jurídicos claros, garantindo previsibilidade e segurança aos consumidores.
O caminho para a digitalização do mercado imobiliário permanece aberto, mas exige prudência, governança e aderência às bases estruturantes do Direito Imobiliário brasileiro.
